El artículo 1.543 del Código civil determina que “en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto”.
Evidentemente, una de las “cosas” sobre las que puede recaer el arrendamiento es la vivienda, entendiéndose por tal aquel arrendamiento “que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario«, según disciplina el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.
La redacción de un contrato de arrendamiento de vivienda adecuado, que detalle las condiciones de forma pormenorizada y no genérica, puede facilitar, en caso de conflictos entre las partes, su resolución. Igualmente, permite a los involucrados conocer sus derechos y obligaciones, lo que posibilita que puedan exigir a la contraparte el exacto cumplimiento de las suyas.
A continuación, referimos una serie de pautas para suscribir, con las mayores garantías posibles, un contrato de alquiler de vivienda.
Las partes en el contrato de arrendamiento
El contrato de arrendamiento se suscribe entre un/a arrendador/a, o varios, que es la parte que se obliga a ceder el uso de la cosa –en este caso, de la vivienda-, y un/a arrendatario/a, que es la parte que adquiere el uso del inmueble con el fin de destinarlo a vivienda permanente propia o de su familia.
Los arrendadores no tienen por qué ser los propietarios de la vivienda, puesto que la cesión de la vivienda en alquiler no es un acto que suponga el dominio del bien, aunque pueden –y suelen- serlo. Como determinan nuestros tribunales, podrá suscribir un contrato de arrendamiento quien tenga la facultad de uso y disfrute de la vivienda. Pensemos, por ejemplo, en que fallecido don José, su viuda, doña Margarita, adquiere el usufructo de la vivienda de Marbella en la que residen, de la que resulta propietario, con carácter privativo, el esposo. Habiéndose trasladado a una residencia, decide celebrar un contrato de arrendamiento con doña Sofía, que está interesada en ocuparla vivienda. Sin embargo, los propietarios del inmueble –nudos propietarios en realidad- son los hijos de don José, y no doña Margarita, aun cuando sea quien ha celebrado el contrato de alquiler como arrendadora del inmueble.
Por otro lado, tanto arrendador como arrendatario pueden tener la condición de persona física o persona jurídica.
La forma del contrato de alquiler
Por lo que se refiere a la formalización del contrato de arrendamiento de vivienda, la LAU mantiene la libertad de las partes de optar por la forma escrita u oral. Ahora bien, tanto el arrendador como el arrendatario pueden obligar al otro a la formalización por escrito, si así lo desean.
En caso de que se formalizara por escrito, deberá incluir una serie de datos: la identidad de las partes y de la vivienda alquilada, la renta inicial, la duración del contrato y el resto de estipulaciones libremente acordadas.
Finalmente, es posible que los contratos de arrendamientos de vivienda sean inscritos en el Registro de la Propiedad, lo que refuerza las garantías para las partes.
La libertad de pactos en materia de arrendamientos de vivienda
La LAU consagra, en los alquileres de vivienda, el principio de libre pacto entre las partes, si bien, conforme determina el artículo 4.1 de la Ley, “Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la mismo”, debiendo además las condiciones pactadas por las partes respetar el marco normativo que establece el título II de la LAU.
¿Qué quiere decir? Que la libertad de los arrendadores no es total en algunos aspectos –como en lo relativo a la duración del contrato-, no pudiendo imponer cualquier tipo de condición a los inquilinos. La consecuencia de incluir estipulaciones que perjudiquen a los arrendatarios será su declaración de nulidad, teniéndose por no puestas en el contrato.
La libertad de los arrendadores no es total, no pudiendo imponer cualquier tipo de condición a los inquilinos
La duración del arrendamiento
En principio, la Ley de Arrendamientos Urbanos articula el plazo inicial de duración a partir del libre pacto entre las partes. Así, el artículo 9.1 dispone que “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes”.
No obstante, si esa duración pactada fuera inferior a 5 años, o a 7 años si el arrendador es persona jurídica, el contrato de arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta alcanzar los 5 o 7 años, en función de si el arrendador es o no persona jurídica, siempre que esa constituya la voluntad de los arrendatarios. Al contrato prorrogado le seguirán siendo aplicables las estipulaciones inicialmente pactadas.
En caso contrario, es decir, cuando los inquilinos no desean renovar el alquiler, deben comunicarlo al arrendador con una antelación mínima de 30 días a la fecha de terminación del contrato o de sus respectivas prórrogas.
Si el contrato de arrendamiento no incluye un plazo de duración, se entenderán celebrados por un año, sin perjuicio del derecho de prórroga obligatoria anual por voluntad de los arrendatarios hasta los límites indicados.
La indemnización por desistimiento del arrendatario
Los arrendatarios pueden desistir del contrato de arrendamiento una vez transcurridos, al menos, 6 meses de duración, debiendo comunicárselo al arrendador con una antelación mínima de 30 días.
En este supuesto puede pactarse una indemnización a favor del arrendador por importe equivalente a una mensualidad de renta por cada año del contrato que reste de cumplir. En ausencia de pacto, no podrá exigirse la referida indemnización.
La renta y su actualización
La principal obligación del arrendatario consiste en pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos, esto es, en hacer frente a la renta del alquiler. Como ya analizamos en nuestro artículo sobre los desahucios el incumplimiento de tal obligación faculta al arrendador a rescindir el contrato de arrendamiento.
En todo caso, en este ámbito rige la absoluta autonomía: “la renta será la que libremente estipulen las partes” (artículo 17.1 de la LAU). Además, y salvo que se pacte otra cosa, el pago del arriendo será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días de cada mes.
Cuando el abono de la renta no se efectúe por procedimientos que acrediten el pago –como puede ser la transferencia bancaria- , el arrendador está obligado a entregar al arrendatario recibo del pago.
Podrá actualizarse la renta en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, pero solo cuando dicha posibilidad se hubiera pactado expresamente en el contrato. En todo caso, el incremento en la renta pactado no podrá exceder del IPC.
Gastos generales y por suministros
La Ley permite que sean de cuenta del arrendatario los gastos para el adecuado sostenimiento del inmueble, tributos o cargas, tales como el Impuesto sobre bienes inmuebles. Para ello, será preceptivo que el contrato incluya pacto al respecto y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha de suscripción del arriendo.
Eso sí, los gastos por los servicios con que cuenta la vivienda que se individualicen mediante aparatos contadores –agua, luz, gas, etc.- serán de cuenta de los arrendatarios.
Si quieres celebrar un contrato de arrendamiento de tu vivienda o local, o bien vas a suscribir un arriendo como arrendatario, no dudes en contactar con nosotros, podemos asesorarte legalmente para obtener las mayores garantías.
