ENERVACIÓN DEL DESAHUCIO

El artículo 27.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos establece que “el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.”.

De este modo, una vez producido el impago de rentas o de cantidades asimiladas (por ejemplo, facturas de luz o gas del inmueble alquilado), la ley permite al arrendador iniciar un procedimiento para resolver el contrato de arrendamiento y recuperar la posesión del inmueble, a través del juicio de desahucio, en el que también pueden reclamarse las cantidades adeudadas por los inquilinos.

Sin embargo, existe una vía para evitar el desahucio de los arrendatarios, aun cuando se hayan producido impagos de las cantidades a que vienen obligados: la enervación del desahucio.

La enervación del desahucio

La figura de la enervación del desahucio se recoge en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:

“4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el letrado de la Administración de Justicia si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 44, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.”.

Requisitos para enervar el desahucio

María, que tiene alquilada una vivienda en Valladolid, lleva desde hace 3 meses sin poder abonar el arriendo, y tampoco las facturas de luz y gas de la vivienda. Acude a nuestro Despacho porque ha recibido, hace 15 días hábiles, una demanda de desahucio, siendo su voluntad permanecer en el inmueble y evitar el lanzamiento.

Le explicamos que, para poder enervar el desahucio –y por tanto, finalizar el procedimiento de desahucio manteniéndose en la casa alquilada- deben cumplirse una serie de requisitos:

• Cantidad a abonar

Según dispone el artículo 22.4 de la LEC, el arrendatario debe abonar “el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio”. Por su parte, el artículo 440.3 de la LEC establece que “en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio”.

Es decir, que para poder enervar el desahucio es preciso que el arrendatario abone el total de cantidades debidas: esto es, tanto las cantidades reclamadas en la demanda de desahucio como las que se adeuden al momento de efectuarse el pago enervador.

En caso de abonar parcialmente las cantidades debidas, se dictará resolución por la que se acuerdo el fin del arriendo y el desahucio. De este modo, si María solo hiciera frente a 2 mensualidades de alquiler, se acordaría, sin más, el fin del contrato y su lanzamiento de la vivienda.

• Plazo para enervar el desahucio

No obstante, no solo es preciso abonar el total de lo debido, sino también abonarlo en tiempo legal. El plazo para pagar las indicadas cantidades es de 10 días hábiles desde el requerimiento de pago efectuado por el/la Letrado/a de la Administración de Justicia.

Así lo determina el artículo 440.3 de la LEC al indicar que “En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Letrado de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad (…)”. Por su parte, el artículo 22.4 de la LEC se limita a indicar, en cuanto al plazo para abonar la totalidad de cantidades debidas, que “requerido aquél en los términos previsto en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento (…)”.

Siguiendo el ejemplo anterior, dado que María fue requerida hace 15 días hábiles, ha perdido la posibilidad de enervar el desahucio y continuar en la vivienda, aun cuando pusiera a disposición del propietario el total de lo adeudado hasta ese momento.

• Enervar el desahucio por primera vez

“Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador” (artículo 22.4 segundo párrafo de la LEC).

Es decir, que la posibilidad que concede la ley a los arrendatarios cuando, adeudando rentas o cantidades asimiladas, son requeridos judicialmente en un procedimiento de desahucio, es única por cada contrato de arrendamiento.

Evidentemente, se exceptúa el supuesto de que el abono del alquiler no se efectúe por causa no atribuible a los inquilinos; por ejemplo, cuando el propietario, que desea poner fin al arrendamiento, se niega a recoger el alquiler.

• Inexistencia de requerimiento extrajudicial de pago

Igualmente, tampoco se podrá ejercitar la enervación del desahucio, aun cuando se efectuara por primera vez durante el contrato de arrendamiento, si “el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación” (artículo 22.4 párrafo segundo de la LEC).

De este modo, si se ha requerido extrajudicialmente de pago al inquilino y éste no atiende la comunicación en plazo no es posible que, en la posterior vía judicial, enerve el desahucio.

No obstante, para que dicho requerimiento extrajudicial sea determinante a efectos de impedir la enervación del desahucio debe cumplir una serie de requisitos:

1. 1. La comunicación debe incluir un requerimiento de pago de rentas o de cantidades asimiladas a que viene obligado el inquilino por contrato.
   2. Deben referirse las cantidades impagadas, así como los conceptos por los que se adeudan dichas sumas.
   3. Ha de ser fehaciente de modo que pueda acreditarse que el arrendatario tuvo noticia de la reclamación (por ejemplo, utilizarse un burofax con acuse de recibo).
   4. Debe mediar, al menos, un plazo de 30 días entre el requerimiento fehaciente de pago y la interposición de la demanda de desahucio.
   5. El inquilino no debe abonar o poner a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

No obstante, como reitera nuestro Tribunal Supremo no es necesario que el arrendador “se constituya en asesor del arrendatario”, de modo que no hay que comunicar que la falta de pago supondrá la resolución del contrato y la imposibilidad de ejercitar la enervación del desahucio.

Recibida por el arrendatario la comunicación de pago pueden darse dos situaciones:

• Que se atienda íntegramente el requerimiento y se abone la suma adeudada en plazo, en cuyo caso no resulta posible interponer demanda de desahucio por falta de pago –o mejor dicho, no resulta viable la estimación judicial de la acción de desahucio-.

• Que el inquilino no cumpla su obligación de pago de las cantidades debidas y reclamadas, en cuyo caso no podrá ejercitarse, en el posterior procedimiento judicial, la enervación del desahucio.

Resolución judicial sobre la enervación del desahucio

Una vez se formula la demanda de desahucio por falta de pago de las rentas y/o cantidades asimiladas, el arrendatario dispone de un plazo de 10 días para desalojar el inmueble, pagar al actor o, en caso de pretender la enervación, pagar la totalidad de lo que deba hasta el momento de dicho pago enervador; o en otro caso, comparecer ante el tribunal y alegar sucintamente, formulando oposición, las razones por las que no debe en todo o en parte de la cantidad reclamada o las circunstancias relativas al improcedencia de la enervación.

Centrándonos en la enervación del desahucio, podrán ocurrir los siguientes supuestos:

• Que, siendo posible enervar el desahucio, se abone la totalidad de lo adeudado hasta esa fecha por el inquilino en el plazo de 10 días desde el requerimiento judicial.

En este caso, según el artículo 22.5 de la LEC, se pondrá fin al procedimiento declarándose enervada la acción de desahucio, pero se condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas.

• Que, siendo posible enervar el desahucio, no se abone la totalidad de lo adeudado, en cuyo caso se estimará la acción de desahucio y se procederá al lanzamiento de los inquilinos, condenándose además a éstos al abono de las rentas y cantidades asimiladas debidas –si se hubieran reclamado en la demanda- y a las costas procesales.

• Que el arrendatario se oponga a la demanda alegando que procede la enervación, abonando la totalidad de lo adeudado hasta esa fecha en el plazo de 10 días desde el requerimiento. En ese caso, previa celebración de vista, el órgano judicial puede acordar:

• • Que cabe enervar la acción de desahucio, en cuyo caso se pondrá fin al procedimiento de desahucio sin lanzamiento del arrendatario, pero con imposición de las costas devengadas.

• • Que no cabe enervar la acción por no haberse pagado la totalidad de la deuda, existir un requerimiento previo desatendido o otra enervación anterior del desahucio, acordándose el fin del arrendamiento y el lanzamiento de los inquilinos, con la condena al pago de las rentas debidas hasta la recuperación del inmueble y a las costas procesales.

En PINTOARRANZ Despacho de Abogados somos expertos en arrendamientos y podemos ayudarte. Si has tenido algún problema con el alquiler de tu inmueble no dudes en contactar con nosotros.