Determina el Código civil que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro inmueble que pertenece a distinto propietario, resultando inseparable de la finca a la que activa o pasivamente pertenece. De modo que vienen a suponer una limitación del derecho de propiedad del que gozan los dueños respecto de sus bienes inmuebles.
La finca que sufre la servidumbre se denomina predio sirviente, y aquella a cuyo favor está constituido el gravamen se llama predio dominante.
Por ejemplo, pensemos en María, que es propietaria de una finca (A) situada entre otras dos fincas ajenas (B y C) y que no tiene salida al camino público. Sin embargo, la ley le concede el derecho a exigir el paso por las fincas vecinas, esto es, a constituir una servidumbre de paso a favor de su propiedad (D) para poder salir al camino, debiendo los propietarios afectados soportar dicho gravamen.
Tipos de servidumbres
El Código civil regula los distintos tipos de servidumbres, diferenciando entre las legales, que tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares, y las voluntarias, entendidas como limitaciones al derecho de propiedad que los dueños de las fincas establecer voluntariamente sobre ellas.
Se incluyen, dentro de las legales:
- Las servidumbres en materia de aguas, como la que obliga a los dueños de las fincas inferiores a recibir las aguas que, naturalmente, descienden de las superiores, o la de acueducto.
- Las servidumbres de paso, que autorizan a los dueños de las fincas sin salida a camino público a exigir el paso por los inmuebles vecinos.
- Las servidumbres de medianería.
- Las servidumbres de luces y vistas.
- Y las servidumbres de desagüe de los edificios, que permiten dar salida a las aguas pluviales recogidas en corrales o patios de casas que se hallen enclavados entre otras a través de los predios contiguos.
La servidumbre de luces y vistas
El Código civil, en los artículos 580 a 585, regula las denominadas servidumbres de luces y vistas. Realmente, lo que reglamenta la norma son restricciones o limitaciones del derecho de propiedad para abrir huecos o ventanas en pared propia, de manera que, cuando la pared sea contigua a propiedad ajena, sólo se pueden aperturar huecos con dimensiones de 30 x 30 cm., situados inmediatos a los techos, y con reja de hierro y red de alambre; o bien, impide la apertura de aquellas ventanas a través de las que se obtengan vistas (rectas u oblicuas) sobre la finca del vecino si no media cierta distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad (concretamente, 2 metros en el caso de las vistas rectas y de 60 cm. en el de las oblicuas).
Tales limitaciones y prohibiciones pretenden contribuir al respeto de la privacidad familiar, evitando una observancia directa, por medio de la vista, de lo que sucede en las fincas colindantes, y traen causa en la necesidad de mantener unas adecuadas relaciones de vecindad.
Pues bien, la constitución de esta servidumbre de vistas posibilita a los dueños de los predios dominantes a edificar libremente, aperturando los huecos o ventanas que deseen hacia los sirvientes, sin ningún tipo de restricción en cuanto al tamaño de las ventanas o de prohibición respecto de la distancia que pueda mediar entre la pared en que estén abiertas y la finca del vecino. En suma, suponen el derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, situación que debe ser soportada por el dueño del predio sirviente.
La constitución de la servidumbre
En su condición de continuas (lo que supone que su uso es o puede ser incesante sin la intervención de ningún hecho humano) y aparentes (al estar continuamente a la vista por signos externos), las servidumbres de luces y vistas solo pueden constituirse en virtud de negocio jurídico, por prescripción de 20 años o por signo aparente.
Por negocio jurídico constitutivo debe entenderse un concierto de voluntades que, de manera inequívoca, refleje el propósito de los otorgantes (dueños de los predios dominantes y sirvientes) respecto del gravamen en cuestión; esto es, que se constituya en título para la constitución de dicha carga sobre una finca: por ejemplo, la suscripción de un contrato que autorice la toma de vistas directas mediante ventanas abiertas hacia fundo ajeno, y a cambio de una contraprestación.
Sin embargo, la simple apariencia física externa no es título para la constitución de las servidumbres, ni tampoco la mera tolerancia o complacencia de los vecinos colindantes respecto de unos huecos abiertos hacia su finca, toda vez que la propiedad se presume libre de cargas y las servidumbres no se presumen.
“Ya se ha dicho que la presunción es a favor de la libertad de los fundos, no para imaginar una limitación al dominio, como es la servidumbre”
Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 11/07/2014.
Respecto de la adquisición por prescripción o usucapión, el Código civil exige el transcurso de un plazo de 20 años, si bien, al abrirse en pared propia –pues no resulta posible la apertura en pared medianera sin consentimiento del otro copropietario- el cómputo comenzaría desde el día en que el dueño del supuesto predio dominante hubiera prohibido por un acto formal –acto obstativo– al del sirviente la realización de un acto que sería lícito sin la servidumbre.
Finalmente, en cuanto a la constitución por signo aparente –también denominado destino del padre de familia-, es necesaria la existencia del signo (como lo sería una ventana) establecido por el propietario de un inmueble antes de su segregación, de modo que un único inmueble pase a constituir varias fincas diferentes (y, por ejemplo, la ventana previamente abierta dé ahora al patio de la otra propiedad). En todo caso, resulta necesario que no se haga desparecer el signo aparente al momento de separarse la propiedad.
¿Qué hacer si los vecinos abren huecos o ventanas con vistas hacia nuestra propiedad?
Acuden clientes preguntándonos qué hacer cuando sus vecinos han abierto ventanas –normalmente de gran tamaño- que dan a su propiedad, como puede ser a un patio, perturbando su tranquilidad y privacidad familiares.
Habida cuenta de que se tratan de nuevos huecos, no resulta posible que el aparente gravamen se adquiera por prescripción (pues se necesitarían, al menos, 20 años en esa situación), ni tampoco por signo aparente, dado que las fincas son de diferentes propietarios al momento de abrirse las ventanas. Además, no es usual que se haya celebrado, voluntariamente, un negocio constitutivo de la servidumbre, como un acuerdo entre los propietarios de ambos predios.
Por ello, tras comprobar que no se ha respetado el tamaño y características de los huecos de ventilación que deben ser tolerados (a los que se refiere el artículo 581 del Código civil), o la distancia entre la pared en que se construyan las ventanas y la propiedad del cliente que regula el artículo 582 del mismo texto, nuestra actuación inicial consiste en la remisión de una comunicación a los vecinos que, sin legitimación alguna, estuvieran obteniendo vistas directas, interesándoles la cesación en su actuación.
Si el intento de solución extrajudicial no resulta exitoso, es preceptiva la interposición de demanda judicial en ejercicio de la acción negatoria de servidumbre de vistas. Lo que se pretende en vía judicial es, por un lado, que se declare que la finca de los clientes se halla libre de la servidumbre de vistas respecto del fundo colindante y, por otro, que se condene a los vecinos a cesar en la servidumbre que indebidamente vienen ostentado.
Finalmente señalar que, si bien la cuantía del pleito va a depender del valor de los inmuebles afectados, lo normal es que sea preceptiva tanto la intervención de abogado/a que defienda como de procurador/a que represente a las partes. Nuestro consejo, en todo caso, es la de encomendar el asunto a un Despacho especializado en la materia.
