La formalización de un préstamo hipotecario genera una serie de gastos, tales como los aranceles notariales y del Registro de la Propiedad, los gastos de tasación del inmueble que se va a hipotecar y los gastos devengados por la intervención de la gestoría. Son los denominados gastos de formalización de la hipoteca
Las escrituras de préstamo hipotecario incluyen una cláusula que determina la parte a que corresponde abonar dichos gastos. Ciertamente, hasta la generalización de la declaración de abusividad de tales cláusulas -tras el dictado de numerosas resoluciones por el Tribunal Supremo-, la totalidad de los gastos derivados de la operación se cargaban a los prestatarios-consumidores.
A continuación, transcribimos una cláusula inserta en un préstamo hipotecario en que se atribuía a los consumidores el pago de todos los gastos que generó la operación:
QUINTA.-GASTOS A CARGO DE LA PARTE PRESTATARIA.-
Serán a cargo de la parte prestaría cuantos gastos se deriven del otorgamiento de esta escritura, así como los que puedan producirse, en su caso, a consecuencia de la cancelación, modificación y ejecución de la hipoteca, así como los gastos extrajudiciales y costas judiciales que se ocasionen a la Entidad prestamista, incluso honorarios de Abogado y Procurador aun cuando no sea preceptiva su intervención.
En consecuencia, serán de cuenta y cargo de la parte prestataria los gastos, ya devengados o que puedan devengarse en el futuro, por los siguientes conceptos:
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- Gastos de tasación del inmueble y de comprobación registral de la finca.
- Aranceles notariales y registrales relativos a la constitución, modificación o cancelación de la hipoteca, comprendidos los de la primera copia de la presente escritura, expedida para la Entidad prestamista.
- Impuestos.
- Gastos de tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora de Impuestos.
- Los derivados de la conservación del inmueble hipotecado, así como del seguro de daños del mismo.
- Los derivados del seguro de amortización del préstamo o de la vida del prestatario.
- Los gastos extrajudiciales y las costas judiciales que se ocasionen a la Entidad acreedora derivados del incumplimiento por la parte prestataria de su obligación de pago.
- Cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, relacionado con el préstamo, que no sea inherente a la actividad de la Entidad prestamista dirigida a la concesión y administración del préstamo.
Abusividad de la cláusula
Los tribunales españoles vienen reconociendo, máxime desde finales del año 2015 tras el pronunciamiento del Tribunal Supremo, la abusividad de este tipo de cláusulas de gastos de formalización, predispuestas en los préstamos hipotecarios suscritos con consumidores, que no fueron objeto negociación entre las partes y que atribuyen indiscriminadamente a los clientes bancarios el pago de todos los gastos que genera la operación.
Dichas estipulaciones relativas a los gastos de formalización generan un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en el contrato, pues la normativa española no imponía a los consumidores el pago de todos los gastos. Máxime teniendo en cuenta la naturaleza del servicio objeto del contrato, que es la financiación de la adquisición de un bien de primera necesidad como es la vivienda habitual. En otras palabras: que de no existir la cláusula abusiva, los consumidores no tendrían que haber satisfecho todos los gastos derivados del préstamo.
Por el contrario, no resulta posible reclamar la abusividad de las cláusulas que hayan sido negociadas individualmente –cuya prueba corresponde a la entidad-, o de aquellas en las que se efectúe una equitativa distribución de los gastos derivados de la formalización del préstamo.
Efectos de la declaración de nulidad de la cláusula: restitución de cantidades e intereses legales
La declaración de abusividad de la cláusula de gastos supone su nulidad, esto es, su expulsión del contrato de préstamo, así como no tener efectos vinculantes para el consumidor, que tiene derecho a la restitución de las ventajas indebidamente obtenidos por el Banco en virtud de la estipulación.
Ahora bien, la nulidad no determina que sean las entidades quiénes, automáticamente, deban hacer frente a todos los gastos derivados por la intervención de Notarios, Registradores de la Propiedad, gestorías y empresas de tasación. En este sentido, se viene admitiendo la siguiente distribución en cuanto a tales gastos:
- Gastos de notaría: procede su pago por mitad entre los consumidores y el Banco, toda vez que los tribunales entienden que a ambas partes interesaba la formalización notarial y pública del préstamo.
- Gastos de Registro de la Propiedad: corresponde su abono a la entidad bancaria, por cuanto la inscripción del préstamo en el Registro se realiza a favor del Banco, que es a quien beneficia e interesa.
- Gastos de gestoría: son de cuenta del Banco.
- Gastos de tasación: su abono corresponde a la entidad de crédito. Sin embargo, los gastos derivados de la tasación del inmueble a hipotecar en los préstamos suscritos desde el día 16/06/2019 son de cuenta de los prestatarios, pues así lo determina la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
Finalmente, la declaración de nulidad de la cláusula conlleva también que la entidad deba abonar a los clientes los intereses legales devengados por los indebidos pagos efectuados por la intervención de Notarios, Registradores de la Propiedad, empresas de tasación o gestorías –intereses que se calculan desde la fecha en que fueron abonados los importes por los consumidores y hasta la restitución por el Banco-.
Según reconocen los tribunales, con dicha restitución de intereses se produce el restablecimiento de la situación fáctica y jurídica de las partes a la situación que hubieran tenido caso de no haber existido la cláusula nula.
Plazo para reclamar los gastos de formalización en la provincia de Valladolid: posible prescripción de la acción restitutoria
Mientras que la acción dirigida a conseguir la declaración de nulidad de la cláusula no está sometida a plazo de prescripción alguno (es decir, no existe una fecha máxima para poder ejercitarla), sí parece estarlo la dirigida a hacer valer los efectos restitutorios económicos derivados de dicha nulidad (esto es, la acción para reclamar las correspondientes cantidades por los gastos soportados y por los intereses legales devengados).
No plantea discusión la afirmación de que el plazo para interesar la devolución de cantidades es de 5 años, pero si existen dudas en cuanto al momento del cómputo inicial de dicho plazo (¿cuándo comienza a computarse el periodo de 5 años?).
Ciertamente, los tribunales vienen anudando el inicio del plazo a la fecha en que los consumidores, razonablemente, debieran tener conocimiento del carácter abusivo de la cláusula en cuestión y pudieron ejercitar las correspondientes acciones de restitución; si bien llegan a diversas soluciones: algunos órganos jurisdiccionales entienden incluso que el plazo podría ejercitarse desde que por sentencia se acordara la declaración de nulidad de la cláusula de gastos.
En el caso de provincia de Valladolid, la Audiencia Provincial, a la vista del tenor de las cuestiones prejudiciales que planteó el Tribunal Supremo mediante auto del día 22/07/2021, ha considerado que “sólo desde el dictado de la Sentencia de 23 de enero de 2019 mediante la que el Tribunal Supremo distribuyó a una u otra parte el pago de los gastos, el consumidor podía conocer el alcance de los efectos restitutorios sobre su propio contrato y ejercitar la acción de reclamación”.
En suma, que mientras que no se resuelva legislativamente o el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se pronuncie sobre las cuestiones planteadas por el Tribunal Supremo, el plazo de prescripción habría de comenzar, como pronto, desde el día 23/01/2019, por cuanto desde ese momento –entiende la Audiencia- que los consumidores debieron conocer la declaración de abusividad de las cláusulas de gastos de formalización insertas en los préstamos hipotecarios que venían atribuyendo indiscriminadamente y sin matices el pago de todos los gastos derivados a los consumidores.
De este modo, si el plazo para la reclamación de cantidades comenzara en fecha 23/01/2019, la acción para interesar su restitución, que debe ejercitarse en 5 años, prescribiría el día 23/01/2024.
