Analizado el procedimiento de desahucio, así como el motivo más frecuente de resolución del contrato de arrendamiento a instancia del arrendador, que es la falta de pago del alquiler o de otras cantidades cuyo pago asuman los inquilinos, se plantea con frecuencia la cuestión de si el retraso en el pago constituye o no causa habilitadora para resolver el contrato.
El retraso en el pago de la renta
Ciertamente, la renta, que será la que libremente pacten las partes, es el elemento esencial del arrendamiento, de modo que se constituye como la primera obligación de la parte arrendataria. Además, y salvo pacto en contra, el pago de la misma será mensual y habrá de efectuarse en los 7 primeros días del mes. Prueba de la importancia del pago de la renta es que la Ley de Arrendamiento Urbanos permite al arrendador resolver el contrato cuando concurra tal falta de abono –o bien la de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario, como puede ser la finaza-. Ahora bien, ¿qué ocurre cuando los arrendatarios abonan la renta pero lo hacen fuera del plazo fijado para ello? Es decir, cuando se produce un pago extemporáneo.
La cuestión ha sido objeto de controversia judicial durante algún tiempo. Así por ejemplo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de febrero de 2000, distinguía entre el retraso en el pago y el incumplimiento por impago. En el caso analizado se había producido un retraso en el pago de las mensualidades de renta de abril (que fue abonada el día 11 de junio) y mayo, que no fueron concebidas por el órgano judicial como “una falta de pago determinante de la prosperabilidad de la acción de desahucio”. La Audiencia Provincial partía de que una de las posibles anomalías que puede afectar al desarrollo de un contrato –en este caso, de arrendamiento- es la mora, esto es, el retraso, debiendo analizarse “cuándo se rebasa el límite de la institución de la “mora” y se adentra uno en el terreno del “incumplimiento”. Para el órgano judicial “resultaría escandaloso pretender desahuciar a una persona por el impago (o retraso en el pago) de una mensualidad”, motivo por el que confirma la sentencia del Juzgado de Primera Instancia que, con desestimación de la demanda de desahucio, había declarado no proceder a la pretensión de resolución del contrato de alquiler.
En sentido contrario, la Audiencia Provincial de Baleares, en sentencia de 10 de marzo de 2000. El supuesto era análogo al expuesto, pero la decisión de la Sala opuesta: habiéndose pactado en el contrato de arrendamiento que la renta debía abonarse dentro de los 5 primeros días de cada mes, el pago por la arrendataria de la mensualidad de junio –que alegaba un mero retraso en el abono de la renta pero no un incumplimiento- se había hecho el día 22 del referido mes. Pues bien, el órgano judicial entendió que “el plazo de la renta verificado fuera del plazo contractualmente pactado y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la causa de resolución arrendaticia” prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, de modo que resulta posible estimar el desahucio en los casos de impago de una única mensualidad de alquiler, y ello aunque la renta en cuestión se hubiera satisfecho durante el mes de devengo.
Existiendo doctrina contradictoria en las Audiencias Provinciales (sirvan de ejemplo las anteriores resoluciones), la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en sentencia de 24 de julio de 2008, entendió la existencia de interés casacional en un procedimiento en el que se había abonado la renta del mes de enero en fecha 7 de marzo, y una vez que se había presentado demanda de desahucio. El Tribunal Supremo, interpretando la Ley de Arrendamientos Urbanos, llega a la conclusión de que “el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual”. Afirma el Tribunal que el arrendador no viene obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de las rentas periódicas de alquiler, de modo que, si se demuestra tal reiteración, debe prosperar el desahucio.
En idéntica línea la más reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2014:
“Esta decisión, tal y como ha razonado el recurrente, es contraria a la jurisprudencia de esta Sala, que reiteradamente ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre muchas otras, la sentencia de esta Sala de 10 de noviembre de 2010:
«A) La primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 (sic) de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan.
»B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.»
De este modo se ha declarado, como doctrina jurisprudencial, que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas.”
El pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio no impide la resolución del contrato
El retraso en el impago de la fianza
Puede ocurrir también que se produzca un impago, o un pago fuera del plazo pactado, en relación con otros conceptos a cargo de los arrendatarios; por ejemplo, de la fianza. La fianza, que cumple una función aseguradora del contrato de alquiler, tiene la consideración de obligación legal, motivo por el que se exige su prestación al momento de celebración del contrato en cuantía equivalente a una mensualidad de renta en el caso de arriendos de viviendas y de dos en el caso de arrendamientos para uso distinto del de vivienda –como un local comercial-.
Por ello, la Ley de Arrendamiento Urbanos permite resolver el contrato, también a instancia del arrendador, por “La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización”.
Sin embargo, podría ocurrir también que, aunque no se prestara fianza al momento de suscribir del contrato de alquiler, se abonara su importe con posterioridad, aunque fuera del plazo, que en su caso, se hubiera pactado para hacerla efectiva; de este modo, habría de analizarse si dicho retraso en el abono de la fianza constituye un incumplimiento sancionable con el desahucio,
La respuesta la podemos encontrar en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 25 de enero de 2017, que tiene declarado que “el impago de la fianza simultáneo a la perfección del contrato, o fuera del plazo pactado, es un acto de incumplimiento susceptible de desahucio por falta de pago ex Art. 27 L.A.U.”
