DESAHUCIO

El incumplimiento de las obligaciones resultantes del contrato de arrendamiento da derecho, a quien hubiera cumplido las suyas, a exigir el cumplimiento de la obligación en cuestión o a promover la resolución del contrato.

Ciertamente, el caso más frecuente de resolución del contrato, a instancia del arrendador, es la falta de pago de la renta o de cualquier otra cantidad cuyo pago ha asumido o corresponda al arrendatario. En este sentido, el artículo 27.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), dispone que “el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.”.

De este modo, junto a la renta (o alquiler), que supone la obligación principal de los inquilinos, podrán imputárseles otros gastos. Pero, ¿qué cantidades puede asumir o corresponder al arrendatario? Según el artículo 20 de la LAU puede pactarse que “los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendad o a su accesorios, sean a cargo del arrendatario”. Así, puede pactarse como de cargo de los inquilinos el pago del IBI o incluso de la cuota la comunidad de propietarios. En cuanto a los suministros con que cuente la vivienda y que se individualicen mediante aparatos contadores –luz, gas, agua-, serán siempre de cuenta del arrendatario.

El impago de tales cantidades permite ejercitar el desahucio, poniendo fin al contrato de arrendamiento y permitiendo al propietario recuperar la posesión de la vivienda alquilada. En PINTOARRANZ Despacho de Abogados somos expertos en arrendamientos urbanos y podemos ayudarte.

Por eso María Julia, propietaria de un inmueble arrendado en Valladolid, que tiene problemas con su inquilino acude a nosotros. Nos cuenta que Juan, el arrendatario, lleva más de tres meses sin abonar las cuotas del alquiler, no habiéndole satisfecho tampoco los dos últimos recibos de agua y luz, ni el IBI. Le explicamos los pasos a seguir en un procedimiento de desahucio.

Requerimiento extrajudicial de pago

Es costumbre de este Despacho tratar de solucionar, en la medida de lo posible, los problemas de nuestros clientes de forma extrajudicial, con el fin de ahorrarles tiempo, dinero y molestias. Igualmente, para evitar la posible enervación del desahucio, resulta recomendable requerir de pago al arrendatario de manera fehaciente –por ejemplo, mediante burofax-. No obstante, no es requisito para poder iniciar el procedimiento judicial por desahucio, que exista previo requerimiento de pago.

En cuanto al domicilio del requerimiento, deberá ser el de la vivienda arrendada o bien el que se hubiera señalado en el contrato de arrendamiento a efectos de comunicaciones.

El requerimiento de pago debe cumplir una serie de requisitos; siguiendo la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2014:

• La comunicación debe incluir un requerimiento de pago de rentas o de cantidades asimiladas a que venía obligado el inquilino (agua, luz, etc.).
• Deben referirse las cantidades impagadas.
• Ha de ser fehaciente, es decir, que pueda acreditarse que el arrendatario tuvo noticia de la reclamación.

No obstante, no es necesario que el arrendador “se constituya en asesor del arrendatario”, de modo que no hay que comunicar que la falta de pago supondrá la resolución del contrato.

Remitida la comunicación de pago pueden darse dos situaciones:

• Que se atienda el requerimiento y se abone la cantidad adeudada, en cuyo caso no resulta posible interponer demanda de desahucio por falta de pago.
• Que el inquilino no cumpla su obligación de abono de cantidades debidas. Dentro de este supuesto es frecuente que el arrendatario se niegue a recoger el requerimiento. ¿Qué ocurre? Si el requerimiento es fehaciente y la falta de comunicación es atribuible, en exclusiva, al inquilino, se entenderá válido y con plenos efectos.

Procedimiento de desahucio

Cuando los inquilinos no atendieran el requerimiento de pago, la única vía para conseguir el desahucio es interponer la correspondiente demanda judicial, siendo competente el Juzgado de Primera Instancia del lugar en el que se encuentre la vivienda alquilada (artículo 52.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

La ley (artículo 440.3 de la LEC) permite acumular, a la pretensión de desahucio, la de condena al pago de las rentas o cantidades debidas (agua, luz, IBI, etc.), de modo que ambas cuestiones serán abordadas en un mismo procedimiento.

Pues bien, formulada demanda de desahucio, el arrendatario dispone de un plazo de 10 días hábiles para adoptar cualquiera de las opciones siguientes:

• Desalojar el inmueble y/o abonar las rentas reclamadas, o bien abandonar la vivienda pero no satisfacer cantidad alguna.
• Enervar el desahucio –siempre que sea posible-, para lo que deberá abonar la totalidad de cantidades debidas hasta la fecha de enervación.
• Oponerse a la demanda de desahucio haciendo referencia a las razones por las que no debe, en todo o en parte, las sumas reclamadas –por ejemplo, haber pagado el alquiler en mano-, o a las circunstancias por las que, a su entender, procede la enervación. Respecto de la oposición, solo se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.
• No comparecer ante el Tribunal para oponerse o allanarse ni atender el requerimiento de pago.

¿Qué ocurre en cada uno de los supuestos?

• Si el inquilino no ejercita actuación alguna, se dicta decreto dando por terminado el juicio de desahucio, procediéndose al lanzamiento (aún cuando hubiera abandonado la vivienda, pues su inactividad impide conocer si ha salido del inmueble alquilado), lo que permite al propietario recuperar la posesión de la vivienda alquilada. Respecto de las cantidades adeudadas, podrán reclamarse en la fase de ejecución posterior.
• Si desalojara el inmueble pero no formulara oposición ni abonara las rentas y cantidades debidas, también se dictará decreto dando por finalizado el procedimiento, dejándose sin efecto el lanzamiento –puesto que ya se ha recuperado la posesión-, salvo que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado de la finca, lo que sirve de prueba para una posible denuncia por daños ocasionados en el inmueble. Igualmente, respecto de las cantidades debidas, podrán solicitarse mediante la solicitud del despacho de ejecución del decreto fin.
• En ambos casos, el decreto que ponga fin al juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado, e incluirá las rentas debidas que se vayan devengando desde la presentación de la demanda y hasta la efectiva posesión del inmueble por el propietario.
• Si se formulara oposición o se alegara la posibilidad de enervar el desahucio, se citará a las partes a una vista ante el Juzgado. La sentencia que se dicte podrá determinar que concurre o no causa de extinción del contrato, o bien si resulta posible enervar el desahucio. En cuanto a las cantidades adeudadas en su caso, también habrán de reclamarse en fase ejecutiva.

La intervención de las partes en el procedimiento de desahucio exige su representación por procuradores y su defensa por abogados

Si tienes algún problemas con el alquiler de tu vivienda, o bien, siendo inquilino, has recibido un requerimiento de pago aun cuando vienen cumpliendo con las obligaciones pactadas en el contrato, contacta con nosotros, podemos ayudarte.